La decisión principal: ¿reducir cuota o reducir plazo?
Reducir plazo
- Pagas mucho menos en intereses totales
- Terminas la hipoteca antes
- La cuota mensual no cambia
- Mejor rentabilidad financiera de la amortización
Reducir cuota
- Menor presión financiera mensual inmediata
- Más dinero disponible cada mes
- Útil si tus ingresos son variables
- El préstamo sigue durando lo mismo
La recomendación general: reduce plazo si tu situación es estable. La diferencia en intereses totales puede ser de miles de euros. Reducir cuota es la opción correcta si tienes apreturas económicas temporales o si el dinero liberado va a una inversión que rente más que el tipo de la hipoteca.
Cuánto ahorras en intereses: el cálculo real
El impacto de amortizar anticipadamente es mayor cuanto antes lo haces. Al principio del préstamo, casi toda la cuota son intereses — la parte de capital que pagas es pequeña. Cada euro que amortizas en los primeros años "descuenta" más intereses futuros que el mismo euro amortizado en el año 20.
Ejemplo: hipoteca 200.000€ a 25 años, Euríbor+1% (tipo actual ~3,83%, Euríbor jun 2026)
¿Amortizar o invertir? La regla del tipo de interés
Este es el cálculo que casi nadie hace. Si puedes obtener más rentabilidad neta invirtiendo que el coste que te ahorra amortizar, tiene sentido invertir. Si no, amortiza.
Cuándo amortizar vs cuándo invertir
La parte "invertir puede ganar" requiere un matiz importante: la inversión que "gana" tiene que ser real y a largo plazo (fondo indexado con horizonte de 10+ años), no una cuenta remunerada al 3% que puede bajar cuando el BCE baje tipos — Trade Republic ya lo ha demostrado ajustando su tipo a los movimientos del mercado. El tipo de la hipoteca variable es la referencia que cambia, y la inversión tiene que ser comparable en horizonte temporal.
El caso especial: si tienes deducción vivienda pre-2013
Si compraste antes del 1 de enero de 2013 y estás aplicando la deducción por vivienda habitual (15% sobre un máximo de 9.040€ de amortización + intereses pagados), tienes una ventaja fiscal que cambia el cálculo.
Cada euro que pagas de hipoteca (capital + intereses) hasta 9.040€ te genera una deducción del 15% en la renta. Eso equivale a una rentabilidad adicional del 15% sobre ese tramo. Antes de amortizar más allá de 9.040€, asegúrate de que ya estás aprovechando el tramo completo.
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Las comisiones por amortización anticipada
En hipotecas firmadas después de la Ley 5/2019:
- Hipoteca variable: máximo 0,25% de amortización los 3 primeros años, 0% a partir del cuarto año.
- Hipoteca fija: puede tener comisión de riesgo de tipo de interés. Se calcula como la pérdida que sufre el banco si los tipos han bajado desde que firmaste. Si los tipos subieron (como en 2022-2023), esta comisión puede ser cero o incluso negativa.
Para hipotecas anteriores a 2019, las condiciones dependen de lo que firmaste. Mira el contrato o llama al banco antes de amortizar para saber exactamente cuánto te costará.
Cómo se hace: el proceso en 3 pasos
- Decide importe y modalidad: cuánto amortizas y si reduces cuota o plazo. El banco por defecto suele ofrecer reducir cuota — tienes que pedir expresamente reducir plazo si es lo que quieres.
- Comunica al banco con antelación: la mayoría de hipotecas exigen notificación previa (7-30 días según contrato). Algunos bancos ya permiten hacerlo online desde la app.
- Verifica en la siguiente comunicación del banco: que el plazo o la cuota se han actualizado correctamente. Los errores de aplicación ocurren.
Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario. Banco de España: guía de hipotecas. Ley 35/2006 del IRPF (deducción vivienda habitual, disposición transitoria decimoctava).
Preguntas frecuentes
¿Es mejor amortizar hipoteca o invertir el dinero?
Depende del tipo de tu hipoteca. Si tu hipoteca está al 4-5%, amortizar ofrece una rentabilidad garantizada de ese tipo. Si estás al 1,5-2% (fija firmada en 2020-2021), un fondo indexado a largo plazo puede ganar. Haz el cálculo con tu tipo real.
¿Qué es mejor, reducir cuota o reducir plazo?
Reducir plazo siempre ahorra más en intereses totales. Reducir cuota da más liquidez mensual pero el préstamo dura lo mismo. Si tu situación es estable, reduce plazo. Si necesitas aliviar la presión mensual, reduce cuota.
¿Cuánto me cobran por amortizar hipoteca anticipadamente?
En hipotecas variables post-2019: máximo 0,25% los 3 primeros años, 0% después. En hipotecas fijas: puede haber comisión de riesgo de tipo de interés si los tipos han bajado desde que firmaste. Si subieron, puede ser cero. Consulta tu contrato antes de amortizar.
¿Cuándo es mejor momento para amortizar?
Cuanto antes, más intereses ahorras — al principio del préstamo casi toda la cuota son intereses. Si tienes deducción pre-2013, asegúrate de aprovechar primero el tramo hasta 9.040€ de la deducción.
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