Lo que está en juego
Devolución media
~3.000€
Hipotecas afectadas
Antes 2019
Plazo para reclamar
5 años
Coste si no hay éxito
0€
Qué pasó y por qué el banco tiene que devolverte dinero
Cuando firmaste la hipoteca, el banco te pasó una factura de varios miles de euros en concepto de gastos. Notaría, registro de la propiedad, gestoría, tasación del inmueble, y en algunos casos también el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD).
Lo que nadie te dijo en ese momento es que varios de esos gastos no te correspondían a ti pagarlos. Le correspondían al banco. O los gastos debían repartirse. La hipoteca la hace el banco, para el banco, con una garantía que beneficia al banco. Que el banco te pasara todos los gastos de constitución era, en muchos casos, una cláusula abusiva.
El Tribunal Supremo lo confirmó en sentencias de 2019 y ha seguido ampliando jurisprudencia desde entonces. Resultado: los bancos tienen que devolver parte de lo que cobraron.
Qué gastos puedes reclamar exactamente
Puedes reclamar al banco: el 100% del registro de la propiedad, el 100% de la gestoría y el 50% de la notaría. No puedes reclamar el AJD (para hipotecas anteriores a noviembre de 2018) y la tasación es generalmente no reclamable. En una hipoteca media de 150.000€, la suma de estos tres conceptos suele estar entre 2.000€ y 4.500€.
| Gasto | ¿Reclamable? | Quién debe pagarlo según el TS |
|---|---|---|
| Notaría Escritura de préstamo hipotecario |
PARCIAL | Se reparte al 50% entre banco y cliente |
| Registro de la Propiedad Inscripción de la hipoteca |
SÍ | Lo paga el banco — es su garantía |
| Gestoría Tramitación de documentos |
SÍ | Lo paga el banco — los eligió el banco |
| Tasación Valoración del inmueble |
DIFÍCIL | Generalmente asumida por el cliente — beneficia a las dos partes |
| AJD (Actos Jurídicos Documentados) Impuesto autonómico |
NO | Modificado por Real Decreto en 2018 — desde entonces lo paga el banco, pero no es retroactivo |
Importante: La reclamabilidad exacta depende de tu contrato específico, de qué cláusulas incluía y de cuándo lo firmaste. Lo que te explico aquí es el marco general. Un abogado especializado tiene que valorar tu caso concreto — y esa valoración es gratuita.
¿Cuánto dinero estamos hablando?
Depende del importe de la hipoteca y de qué gastos te cargaron. En una hipoteca media española de 150.000€ firmada entre 2010 y 2018, la suma de notaría (parte proporcional), registro y gestoría suele estar entre 2.000€ y 4.500€.
La media de lo que se recupera en casos que llegan a juicio o se resuelven por vía extrajudicial está en torno a 3.000€. Hay casos que superan los 6.000€ en hipotecas grandes de zonas con precio elevado.
Hasta cuándo puedes reclamar
El plazo de prescripción es de 5 años desde que tuviste conocimiento de la cláusula abusiva. En la práctica, los tribunales suelen interpretar que ese momento es cuando el Tribunal Supremo dictó las sentencias de 2019 — lo que significa que el plazo para muchos casos todavía no ha expirado.
Si firmaste hipoteca antes de 2019 y nunca has reclamado, tienes tiempo. Pero el reloj corre.
Cómo reclamarlo: el proceso paso a paso
Lo que haces ahora
¿Tienes hipoteca firmada antes de 2019?
Puede que el banco te deba dinero.
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Por qué la mayoría no lo ha reclamado todavía
No es porque no les corresponda. Es porque el banco no va a llamarte para decirte que te debe dinero. El banco no tiene ningún incentivo para iniciar esa conversación. Y como la mayoría de la gente no revisa esto activamente, el dinero se queda donde está.
A eso se suma que la percepción habitual es que reclamar es complicado, caro o que "no merece la pena". Ninguna de las tres cosas es cierta si el importe es significativo. Un proceso extrajudicial puede resolverse en pocas semanas. Un proceso judicial dura más pero el abogado trabaja a éxito.
El único coste real es el tiempo de reunir los documentos. Si el caso prospera, recuperas entre 2.000€ y 4.500€ de media. Si no prospera, no has pagado nada.
¿Y si tengo también tarjeta revolving?
Es habitual. Muchas personas que firmaron hipoteca antes de 2019 también tienen o tuvieron una tarjeta revolving del banco o de una financiera. Son dos reclamaciones distintas pero se pueden tramitar en paralelo con la misma empresa.
Si es tu caso, el importe total recuperable puede ser considerablemente mayor: los gastos hipotecarios más los intereses abusivos de la tarjeta. He visto casos donde la suma supera los 8.000€.