Todos los gastos, uno por uno
| Gasto | Importe orientativo | Quién lo paga |
|---|---|---|
| ITP (segunda mano) Impuesto de Transmisiones Patrimoniales |
4-10% del precio de compra según CCAA | Comprador |
| IVA (vivienda nueva) En lugar del ITP para vivienda nueva del promotor |
10% del precio (4% VPO) | Comprador |
| AJD de la compraventa Actos Jurídicos Documentados |
0,5-1,5% según CCAA (solo vivienda nueva) | Comprador |
| Notaría de la compraventa Escritura pública de compraventa |
600-1.200€ | Comprador |
| Registro de la Propiedad Inscripción de la propiedad a tu nombre |
300-600€ | Comprador |
| Gestoría de la compraventa Tramitación de impuestos y registro |
200-400€ | Comprador |
| Tasación del inmueble Para la concesión de la hipoteca |
300-500€ | Comprador |
| Comisión de agencia inmobiliaria Si la venta fue a través de agente |
3-5% del precio (la suele pagar el vendedor, pero a veces el comprador) | Vendedor o comprador — negociable |
| Notaría hipoteca, registro hipoteca, AJD hipoteca, gestoría hipoteca | Variable | Banco (desde 2019) |
| Total gastos del comprador (excl. agencia) | ≈ 10-14% del precio de compra | |
El número real que necesitas tener ahorrado
Ejemplo: compra de piso de 200.000€ en Comunidad de Madrid (ITP 6%)
En este ejemplo, para un piso de 200.000€ con hipoteca del 80%, el comprador necesita tener disponibles 54.000€ en efectivo. Si solo tiene 40.000€ (el 20%), no puede comprar aunque el banco le conceda la hipoteca.
El ITP varía mucho según la comunidad autónoma
| Comunidad Autónoma | Tipo general ITP (2ª mano) |
|---|---|
| Madrid | 6% |
| Canarias | 6,5% (IGIC en vez de IVA, 3% ITP) |
| La Rioja | 7% |
| Aragón | 8% |
| Castilla y León | 8% |
| Navarra | 6% |
| Cataluña | 10% |
| Comunitat Valenciana | 10% |
| Andalucía | 7% |
| Galicia | 10% |
| País Vasco | 4% |
| Baleares | 8-12% (escalonado por precio) |
Los tipos pueden variar y hay bonificaciones en muchas comunidades para jóvenes compradores, vivienda habitual, familias numerosas o personas con discapacidad. Verifica el tipo exacto en la Agencia Tributaria de tu comunidad autónoma antes de calcular.
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Lo que el banco financia y lo que no
Los bancos en España financian habitualmente hasta el 80% del valor de tasación o del precio de compra (el menor de los dos). El 20% restante más los gastos tienen que salir de tu bolsillo.
Hay excepciones: algunos bancos llegan al 90% en casos específicos (compradores jóvenes, avales ICO), y algunos pisos de banco se venden con financiación del 100%. Pero la regla general para el comprador sin condiciones especiales es: 20% de entrada + gastos.
Un error frecuente: confundir el valor de tasación con el precio de compra. Si compras por encima del valor de tasación (algo habitual en mercado activo), el banco financiará el 80% del valor tasado, no del precio real. La diferencia la tienes que poner tú.
Los gastos de la hipoteca: qué paga el banco desde 2019
La Ley 5/2019 de crédito inmobiliario cambió quién paga qué en la hipoteca. Antes, el comprador pagaba casi todo. Ahora el banco asume notaría de la hipoteca, registro de la hipoteca, AJD de la hipoteca y gestoría. El comprador solo paga la tasación y su copia de la escritura de compraventa.
Esto eliminó entre 2.000€ y 4.000€ de gastos del bolsillo del comprador en el proceso de la hipoteca. Pero no cambió los gastos de la compraventa (ITP, notaría de compraventa, registro de la propiedad) que siguen siendo del comprador.
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Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario. Ministerio de Hacienda: tipos del ITP por comunidad autónoma. Colegio de Registradores: aranceles registrales.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto hay que tener ahorrado para comprar un piso en España?
El 20% del precio que el banco no financia más entre el 10-14% en gastos. Para un piso de 200.000€: unos 54.000€ en efectivo. Si el banco solo financia el 80%, el comprador necesita aproximadamente el 30-34% del precio de compra.
¿Qué impuestos se pagan al comprar un piso en España?
Vivienda de segunda mano: ITP (4-10% según comunidad autónoma). Vivienda nueva del promotor: IVA al 10% (4% VPO) más AJD (0,5-1,5% según CCAA). Hay bonificaciones para jóvenes, familias numerosas y personas con discapacidad en muchas comunidades.
¿Qué gastos de la hipoteca paga el banco?
Desde 2019: notaría de la hipoteca, registro de la hipoteca, AJD de la hipoteca y gestoría. El comprador paga la tasación (300-500€) y la copia de la escritura de compraventa. Los gastos de la compraventa (ITP, notaría y registro de la compraventa) siguen siendo del comprador.
¿Qué es el ITP y cuánto es?
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales grava la compra de vivienda de segunda mano. Varía por comunidad: desde el 4% en País Vasco hasta el 10% en Cataluña, Valencia y Galicia. Madrid aplica el 6%. Hay bonificaciones en muchas comunidades para colectivos específicos.
El precio del piso es solo el principio. Alguien tiene que contarte el coste real.
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