La regla básica: la fecha lo es todo
La deducción por inversión en vivienda habitual fue suprimida para los nuevos adquirentes el 1 de enero de 2013. A partir de esa fecha, si compras una vivienda, no puedes deducirte nada en la declaración de la renta estatal.
Sin embargo, quienes ya tenían derecho antes de esa fecha mantienen el régimen transitorio indefinidamente — es decir, siguen deduciéndose mientras paguen la hipoteca, sin fecha de caducidad.
La deducción se aplica mientras el préstamo esté vigente y la vivienda sea tu residencia habitual. No tiene límite temporal.
Los requisitos para aplicar la deducción
La escritura de compraventa debe estar firmada antes de esa fecha, o bien deben haberse satisfecho cantidades con anterioridad a 2013 para la construcción de la vivienda. La fecha de firma ante notario es la que manda.
La vivienda debe ser tu residencia habitual — donde vives de forma efectiva y permanente durante al menos 3 años desde la compra (salvo causas justificadas). No se aplica a segundas residencias, viviendas de alquiler ni pisos vacíos.
Requisito clave para el régimen transitorio: debes haber aplicado la deducción en la declaración de la renta de 2012 o en un ejercicio anterior. Si compraste en 2010 pero nunca la aplicaste, Hacienda puede argumentar que no tienes derecho al régimen transitorio. En la práctica, si compraste antes de 2013 y hay una hipoteca, deberías haberla aplicado.
Debes seguir pagando el préstamo. Si ya cancelaste la hipoteca anticipadamente, ya no hay cantidades que deducir.
Si en algún momento subrogaste tu hipoteca a otro banco — es decir, cambiaste de entidad —, el régimen de deducción no se pierde. La fecha que cuenta es la de la compra original de la vivienda, no la del nuevo préstamo. Una subrogación no rompe el derecho a deducción.
Tampoco lo rompe una novación (modificación de condiciones con el mismo banco). Siempre que la vivienda y la deuda sean las mismas, el derecho se mantiene.
Cuánto te puedes deducir exactamente
El porcentaje es el 15% de las cantidades pagadas durante el año, con un límite de base de deducción de 9.040€ anuales por titular.
Si la cuota mensual es suficientemente alta como para que cada titular supere los 9.040€/año (≈ 754€/mes de cuota por persona), la deducción máxima es 1.356€ por titular (9.040 × 15%).
Qué cantidades computan (y cuáles no)
- Capital amortizado de la hipoteca
- Intereses del préstamo hipotecario
- Prima del seguro de vida vinculado (si lo exige el banco)
- Prima del seguro de incendios vinculado (si lo exige el banco)
- IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles)
- Gastos de comunidad
- Suministros (luz, agua, gas)
- Seguro del hogar no exigido por el banco
- Gastos de obras y reformas
El dato clave de los seguros vinculados: si el banco te obligó a contratar un seguro de vida o de incendios como condición para la hipoteca, la prima de ese seguro se suma a las cantidades deducibles. Si el seguro es voluntario, no computa.
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Dónde se declara y cómo se aplica
En la declaración de la renta (modelo 100), la deducción por vivienda habitual aparece en la casilla 547 (deducción por inversión en vivienda habitual — régimen transitorio).
El banco hipotecante está obligado a enviarte el certificado de retenciones e ingresos (modelo 190) donde aparecen las cantidades pagadas durante el año por concepto de hipoteca — capital e intereses. Ese certificado te llega en enero o febrero, y es el que necesitas para rellenar la casilla.
Cuando usas el borrador de Renta Web que proporciona la AEAT, en muchos casos la deducción aparece prellenada si el banco ha informado correctamente. Revísala igualmente — hay casos donde el borrador no la incluye o la incluye con datos incorrectos.
Si compraste en 2012 pero no has aplicado la deducción nunca
Si compraste antes de 2013 y nunca aplicaste la deducción, hay dos escenarios:
- Si aplicaste la deducción en 2012 o años anteriores — el régimen transitorio está activado y puedes seguir aplicándola.
- Si compraste antes de 2013 pero nunca la aplicaste — la situación es más compleja. La AEAT puede argumentar que no tenías derecho al régimen transitorio por no haberlo ejercido cuando correspondía. En este caso, conviene revisar los motivos con un asesor fiscal antes de actuar.
Si tenías derecho a la deducción y no la aplicaste en años recientes (dentro de los 4 años no prescritos), puedes presentar una declaración rectificativa para cada ejercicio. Hacienda te devuelve la diferencia más los intereses de demora.
El plazo: tienes 4 años desde el fin del plazo de presentación para rectificar. Para 2022 (cuyo plazo terminó en junio 2023), tienes hasta junio 2027. Para 2023 (plazo hasta junio 2024), hasta junio 2028. Y así sucesivamente.
Si no aplicaste la deducción en los últimos 4 años, el importe a recuperar puede rondar los 4.000-5.000€ dependiendo de las cuotas pagadas.
Cuándo se pierde el derecho a la deducción
- Si dejas de vivir en esa vivienda como residencia habitual — se convierte en segunda residencia, la alquilas o la vendes.
- Si cancelas la hipoteca anticipadamente — ya no hay cantidades que deducir.
- Si vendes la vivienda — se pierde la deducción y además puede generar una ganancia patrimonial en el IRPF. Hay una exención si reinviertes en otra vivienda habitual en 2 años.
- Si amplías el préstamo por encima del importe pendiente — las cantidades adicionales no dan derecho a deducción salvo que la ampliación sea para rehabilitación de la vivienda.
Ley 35/2006 del IRPF, Disposición Transitoria Decimoctava (régimen transitorio deducción vivienda). Real Decreto-ley 20/2012. AEAT: Manual Práctico de Renta 2025, capítulo sobre deducciones.
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Preguntas frecuentes
¿Quién puede deducirse la vivienda habitual en el IRPF 2026?
Solo quienes compraron su vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y ya aplicaban o tenían derecho a aplicar la deducción en ese momento. La supresión del 1 de enero de 2013 solo afecta a nuevos adquirentes — los anteriores mantienen el régimen transitorio indefinidamente.
¿Cuánto me puedo deducir por la vivienda habitual?
El 15% de las cantidades pagadas en el año (capital + intereses + seguros vinculados exigidos por el banco), con un máximo de base de 9.040€ por titular. La deducción máxima es 1.356€/año por titular. Con dos titulares, hasta 2.712€ conjuntos.
¿Qué cantidades computan para la deducción por vivienda?
Capital amortizado, intereses del préstamo y primas de seguros de vida e incendios vinculados al préstamo si el banco los exige. No computan IBI, comunidad, suministros, reformas ni seguros voluntarios.
¿Puedo perder la deducción si cambio de banco (subrogación)?
No. Una subrogación hipotecaria no rompe el derecho a la deducción. Lo que cuenta es la fecha de compra de la vivienda. Tampoco la rompe una novación (modificación de condiciones con el mismo banco).
¿Qué pasa si en algún año no apliqué la deducción pudiendo hacerlo?
Puedes presentar declaraciones rectificativas de los 4 años no prescritos. Hacienda te devolvería la diferencia más los intereses de demora. Para los ejercicios 2022 a 2025 puedes hacer la rectificación ahora.
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